Paragraaf grondbeleid
Inleiding
In de paragraaf grondbeleid wordt verantwoording afgelegd over het gevoerde grondbeleid, de financiële voortgang van alle bouwgrond in exploitatie ('grondexploitaties') en de bijbehorende reserves en voorzieningen.
Nota Grondbeleid 2017
In april 2017 is de nota Grondbeleid 2017 door de raad vastgesteld. Wij kunnen op een actieve of faciliterende wijze grondbeleid voeren of mengvormen daarvan via specifieke samenwerkingsvormen. Per project beoordelen wij welk type grondbeleid het beste geschikt is voor een bepaalde beleidsdoelstelling.
Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grondexploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze grondexploitaties door te investeren in plankosten, zoals het maken van een nieuw bestemmingsplan, het treffen van voorzieningen in de openbare ruimte en het aanleggen van nutsvoorzieningen, welke kosten vervolgens zullen worden verhaald op betrokkenen via anterieure overeenkomsten.
Gemeentelijke grondexploitaties zijn een uiting van actief grondbeleid. Gronden kunnen pas als grondexploitatie worden verantwoord als er voor deze gronden een door de raad vastgestelde grondexploitatie is geopend. Na vaststelling worden de grondexploitaties jaarlijks geactualiseerd via de Meerjarenprognose Grondexploitaties (MPG). De MPG dient als input voor de begroting.
Ontwikkeling grondexploitatieportefeuille
Via het MPG 2021 is voorgesteld om een twee grondexploitaties af te sluiten: Warmenhuizen centrum fase 2 en Regioplein. Dat is nu bij jaarrekening verwerkt. In 2021 is één nieuwe grondexploitatie (Warmenhuizen Remmerdel) door de raad vastgesteld. De grondexploitatieportefeuille omvat nog 6 grondexploitaties.
Onderbouwing winstneming
De winstneming komt ten gunste aan de reserve grondexploitaties (zie ook: 'ontwikkeling reserve grondexploitatie'). Voor de tussentijdse winstneming geldt de 'percentage of completion' methode (POC); oftewel de mate waarin kosten en opbrengsten zijn gerealiseerd. Bij de bepaling van de winstneming is vanuit het voorzichtigheidsprincipe rekening gehouden met project specifieke risico's, zoals deze zijn verwoord in de MPG 2021. De marktrisico's zoals genoemd in de MPG 2021 zijn conform BBV niet meegenomen in de bepaling van de winstneming.
Raming baten en lasten lopende exploitaties
Toelichting
Het totale eindresultaat is begroot op € 997.000 nadelig. Dit is opgebouwd uit financieel negatieve en financieel positieve grondexploitaties. Voor de negatieve projecten is een voorziening getroffen. Op de positieve projecten vindt (tussentijds) winstneming plaats.
In de MPG 2021 is een te verwachten nadelig resultaat gepresenteerd van ca. € 3,80 miljoen (inclusief (begrote) winstnemingen). Het verschil met het resultaat van € 997.000 wordt hoofdzakelijk verklaard door de bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie Warmenhuizen Remmerdel (Landsheer) met een begroot resultaat van € 2,9 miljoen voordelig. Daarnaast is op Lagedijk sprake van een nadelig effect van € 76.000 (zie ook: ontwikkeling voorzieningen grondexploitaties).
Op basis van de voortgang in 2021 bestaat er verder geen reden om het totale resultaat bij te stellen.
Ontwikkeling boekwaarde
De bruto boekwaarde - de som van gerealiseerde kosten en opbrengsten inclusief winstneming - is in 2021 per saldo met € 0,56 miljoen toegenomen. Per 31-12-2021 bedraagt de bruto boekwaarde van de bouwgronden in exploitatie € 8,15 miljoen.
Toelichting
De bruto boekwaarde van € 8,15 miljoen heeft hoofdzakelijk betrekking op de grondexploitatie Lagedijk (€ 5,88 miljoen). De gerealiseerde kosten zijn vooral afkomstig vanuit de revitalisering van het bestaande bedrijventerrein Lagedijk. Door middel van de uitgifte van gronden op De Lus wordt de boekwaarde op termijn lager. Voor het deel dat naar verwachting niet kan worden goedgemaakt is een verliesvoorziening getroffen (zie ook: onderdeel 'ontwikkeling voorziening').
Ontwikkeling voorzieningen grondexploitaties
Voorzieningen worden getroffen bij een te verwachten nadelig resultaat van de grondexploitatie. Dit is alleen het geval bij grondexploitatie Lagedijk en Makado. De verliesvoorziening bedraagt per 31-12-2021 € 4,09 miljoen.
Toelichting
Conform de systematiek zoals verwoord in het MPG wordt voor Lagedijk jaarlijks een verliesvoorziening getroffen als sprake is van een nadelig verschil in begrote en daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten. Voor het jaar 2021 was een begroting opgenomen van ca. € 651.000 aan te verwachten opbrengsten. De daadwerkelijk gerealiseerde opbrengsten bedragen ca. € 575.000. Dit leidt tot het ophogen van de bestaande voorziening met € 76.000 voor Lagedijk.
Ontwikkeling reserve grondexploitatie
Met de reserve grondexploitatie dekken wij de risico's af op de huidige grondexploitaties, inclusief de risico's van afwaarderingen en vennootschapsbelasting. Ook is de reserve bedoeld om kosten in de initiatieffase te financieren en kunnen we investeringen doen die voortkomen uit kernenbeleid en participatietrajecten. De reserve wordt gevuld door (tussentijdse) winstnemingen van grondexploitaties, vrijvallende voorzieningen en uit de verkoop van tafelzilver (na het behalen van de doelstelling).
Via de MPG wordt jaarlijks bekeken of de reserve grondexploitatie meerjarig van voldoende omvang is om het risicoprofiel van grondexploitaties kan af te kunnen dekken. Bij bepaling van het risicoprofiel wordt onder meer een analyse gemaakt van de project specifieke risico's en marktrisico's.
Toelichting
De stand van de reserve grondexploitatie is in 2021 per saldo afgenomen met € 1,57 miljoen tot € 6,09 miljoen. De begrote onttrekking van € 2,00 miljoen ten gunste van de reserve 'Maatschappelijk nut' is hiervan de belangrijkste oorzaak.
Ontwikkeling Tafelzilver
De 'tweede doelstelling tafelzilver' is reeds behaald en dit is verantwoord via jaarrekening 2020. Er is geen sprake meer van een 'doelstelling tafelzilver'. Netto winst uit de verkopen vanuit vastgoed komen in principe voor 50% ten gunste aan de reserve grondexploitatie en voor 50% ten gunste aan de Algemene reserve (nota Grondbeleid 2017).
Vennootschapsbelasting
Sinds 1 januari 2016 bestaat de Wet modernisering vennootschapsbelastingplicht overheidsondernemingen (vpb). We zijn hiermee vpb-plichtig geworden als wij een onderneming drijven. In 2017 heeft een quickscan plaatsgevonden door een extern bureau voor onder andere de grondexploitaties en verkoop vastgoed. Uit dit onderzoek
bleek dat er geen sprake is van een onderneming in de zin van de
Vennootschapsbelasting. In 2021 is deze conclusie nogmaals door een extern bureau
getrokken. De berekening en omstandigheden zijn met de Belastingdienst doorgenomen. De Belastingdienst kan ons volgen in onze conclusie dat de grondexploitaties 'niet door ondernemerspoort gaan'. Niettemin moeten we jaarlijks toetsen of de opzet (door het openen of afsluiten van projecten) in zijn totaliteit verandert.
Grondexploitatiecomplexen in voorbereiding
Op basis van de nota grondbeleid heeft uw raad jaarlijks € 100.000,- aan voorbereidingskosten beschikbaar gesteld, om nieuwe grondexploitaties te kunnen opstellen. Voor 2018 is eenmalig € 200.000 beschikbaar gesteld. In onze reguliere begroting houden we rekening met een jaarlijkse onttrekking van € 100.000,- ten laste van de reserve grondexploitatie. Deze onttrekking vindt echter alleen plaats indien een bepaalde ontwikkeling mogelijk niet leidt tot een grondexploitatie. Dit risico is opgenomen in de prognose van de reserve grondexploitatie in de MPG.
Toelichting
Tot 31-12-2021 zijn op bovenstaande projecten voor € 278.000 aan netto voorbereidingskosten geboekt op het onderhandenwerk. Indien een project niet leidt tot een grondexploitatie worden de betreffende kosten afgeboekt ten laste van de reserve grondexploitatie. De ramingen betreffen grotendeels grove inschattingen van de totale voorbereidingskosten tot aan het moment van bestuurlijke vaststelling van de grondexploitatie.
De ontwikkelingen Bladstraat en Jozef Israëlstraat drukken niet meer op het budget van de voorbereidingskosten aangezien hier geen sprake is van een (toekomstige) grondexploitatie. De voorbereidingskosten Warmenhuizen Remmerdel zijn na vaststelling van de grondexploitatie in 2021, onderdeel geworden van de bouwgrond in exploitatie.